Ratgeber · Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhaus als Anlage klingt nach passivem Einkommen. Die Realität ist differenzierter.

März 2026 · 8 Minuten Lesezeit

Mieteinnahmen, stabile Cashflows, langfristiger Vermögensaufbau. So wird die Renditeliegenschaft verkauft. Die Praxis sieht anders aus. Zwischen Bruttorendite und dem tatsächlichen Ertrag liegen Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung, Leerstand, Steuern und ungeplante Investitionen. Die zentrale Frage lautet: Wie viel bleibt nach Abzug aller Kosten wirklich übrig — und für wen rechnet sich das?

Die 5 häufigsten Kalkulationsfehler

Fehler 01

Bruttorendite wird mit der effektiven Rendite verwechselt

Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) ist einfach zu berechnen und wird deshalb in Verkaufsunterlagen gerne prominent platziert. Sie blendet aber sämtliche Bewirtschaftungskosten, Rückstellungen und Finanzierungskosten aus. Die Nettorendite auf Objektebene (vor Finanzierung und Steuern) liegt typischerweise 1.5 bis 2.5 Prozentpunkte tiefer. In Core Lagen grosser Schweizer Städte kann sie deutlich unter 3 Prozent fallen. In sekundären Lagen und bei gut bewirtschafteten Objekten sind jedoch auch Werte über 4 Prozent möglich.

💰 Typische Differenz Brutto zu Netto: 1.5 bis 2.5 Prozentpunkte, lageabhängig

Wichtiger Hinweis: Die Nettorendite auf Objektebene (auch: unlevered yield) ist nicht identisch mit der Eigenkapitalrendite. Letztere berücksichtigt zusätzlich Fremdfinanzierung und Steuern und kann durch den Leverage Effekt deutlich höher oder bei steigenden Zinsen auch tiefer ausfallen. Beide Kennzahlen berechnen und verstehen.

Fehler 02

Aufgeschobener Unterhalt wird unterschätzt

Viele Objekte sehen auf den ersten Blick solide aus. Der Grund: Notwendiger Unterhalt wurde über Jahre hinausgeschoben, um die Rendite optisch hoch zu halten. Die Rechnung kommt nach dem Kauf. Der aufgestaute Sanierungsbedarf ist dabei nicht nur eine Frage der Heizung. Dach, Fassade, Steigleitungen, Elektrik und allgemeine Gebäudetechnik sind die grossen Capex Positionen über den Lebenszyklus eines Mehrfamilienhauses.

🏗️ Aufgestauter Sanierungsbedarf: grob CHF 150 bis 400 pro m² Wohnfläche, abhängig von Alter und Vorzustand

So prüfst du es: Die Unterhaltsausgaben der letzten 5 bis 10 Jahre verlangen und ins Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert setzen. Eine jährliche Instandhaltungsquote von unter 0.8 bis 1.0 Prozent des Gebäudewerts deutet auf aufgeschobenen Unterhalt hin. Einen Baugutachter Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Elektrik bewerten lassen und die geschätzten Investitionen über die nächsten 10 bis 15 Jahre in die Renditerechnung einbauen.

Fehler 03

Leerstand wird systematisch zu tief angesetzt

Renditerechnungen gehen häufig von Vollvermietung aus. Das ist in den meisten Märkten unrealistisch. Die tatsächliche Leerstandsquote hängt stark von der Lage ab. In gefragten Zentrumslagen der grössten Schweizer Städte liegt sie oft unter 2 Prozent. In Agglomerationen und mittelgrossen Städten sind 3 bis 5 Prozent realistisch. In strukturschwachen Regionen oder bei überhöhten Mieten können es 8 Prozent und mehr sein. Dazu kommen Kosten für Renovation zwischen zwei Mieterwechseln und allenfalls Vermarktungskosten.

💰 Effektiver Mietausfall: stark lageabhängig, von unter 2% bis über 8%

So prüfst du es: Die Leerstandsquote der letzten 3 Jahre erfragen und mit der regionalen Statistik vergleichen. Eine Mieterliste mit Einzugsdaten verlangen. Häufiger Mieterwechsel deutet auf Probleme hin: schlechter Zustand, schwierige Nachbarschaft oder überhöhte Mieten. Die aktuellen Mieten mit dem lokalen Mietspiegel abgleichen.

Fehler 04

Mieten unter Marktniveau blockieren Upside

Langjährige Mieter zahlen häufig unter dem aktuellen Marktniveau. Eine schnelle Anpassung ist rechtlich kaum möglich. In der Schweiz sind Mietzinserhöhungen an den Referenzzinssatz, die Teuerung und wertvermehrende Investitionen gebunden. In Deutschland gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. In Österreich das Richtwertmietzinssystem. Die kalkulierte Upside aus Mietanpassungen existiert deshalb oft nur auf dem Papier oder realisiert sich erst über viele Jahre.

💰 Entgangene Einnahmen: mehrere Tausend Franken pro Wohnung und Jahr, je nach Abweichung zum Markt

So prüfst du es: Alle bestehenden Mietverträge prüfen. Aktuelle Istmieten mit dem Marktniveau vergleichen. Realistisch einschätzen, wie lange eine Anpassung an das Marktniveau dauert — unter Berücksichtigung der regulatorischen Rahmenbedingungen. In der Renditeberechnung immer die aktuellen Istmieten verwenden, nicht die erhofften Sollmieten.

Fehler 05

Investitionsplanung beschränkt sich auf die Heizung

Die Heizung ist ein grosser Kostenblock, aber nicht der einzige. Viele Käufer fokussieren auf den Heizungsersatz und vergessen die anderen Capex Positionen im Lebenszyklus eines Mehrfamilienhauses. Dach, Fassade, Steigleitungen, Elektrik und allgemeine Gebäudetechnik können in Summe deutlich teurer werden als die Heizung allein. Wer nur einen Posten einkalkuliert, unterschätzt den tatsächlichen Investitionsbedarf systematisch.

🔧 Typische Capex Positionen über 15 Jahre (8 Parteien MFH): CHF 150'000 bis 500'000+ kumuliert

Die grossen Posten: Heizungsersatz (CHF 60'000 bis 150'000+, inkl. Verteilnetz), Dachsanierung (CHF 40'000 bis 100'000), Fassade und Dämmung (CHF 50'000 bis 120'000), Steigleitungen und Sanitär (CHF 30'000 bis 80'000), Elektrik (CHF 20'000 bis 50'000). Diese Beträge sind stark abhängig von Objektgrösse, Zustand und gewähltem Standard. Pro Jahr eine Rückstellung von mindestens 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts bilden.

Wie du die Rendite sauber berechnest

Es gibt nicht eine Renditekennzahl, sondern mindestens zwei die du verstehen musst.

Nettorendite auf Objektebene (unlevered yield):

Jahresmieteinnahmen ermitteln (Istmiete, nicht Sollmiete)
Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung (ca. 4 bis 6% der Miete), Hauswart, Versicherung, Unterhalt, Rückstellungen für Capex, kalkulatorischer Leerstand
Nettomietertrag durch Kaufpreis teilen (inkl. Erwerbsnebenkosten wie Notar, Handänderungssteuer, Grundbuch)

Eigenkapitalrendite (levered return):

Vom Nettomietertrag zusätzlich Hypothekarzinsen und Amortisation abziehen
Steuerwirkung berücksichtigen (Liegenschaftserträge sind steuerpflichtig, Hypothekarzinsen und Unterhalt abzugsfähig)
Verbleibenden Ertrag durch eingesetztes Eigenkapital teilen

Die Eigenkapitalrendite kann durch den Leverage Effekt deutlich höher ausfallen als die Objektrendite. Sie reagiert aber auch stärker auf Zinsänderungen und Leerstand. Beide Kennzahlen berechnen, beide verstehen.

Risikoeinschätzung nach Relevanz

Fehler	Häufigkeit	Auswirkung auf Rendite
Bruttorendite als Entscheidungsbasis	Sehr häufig	Systematisch irreführend
Aufgeschobener Unterhalt	Häufig	CHF 150 bis 400/m² nachzuholen
Leerstand zu tief angesetzt	Häufig	2 bis 8%+ Mietausfall je nach Lage
Mieten unter Marktniveau	Sehr häufig	Upside nur langfristig realisierbar
Capex zu eng geplant	Häufig	CHF 150'000 bis 500'000+ über 15 Jahre

Was in vielen Renditerechnungen komplett fehlt

Neben den fünf Hauptfehlern gibt es Positionen, die in Verkäuferunterlagen regelmässig fehlen: Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer, Makler), laufende Verwaltungskosten als Vollkosten (nicht nur Honorar, sondern inkl. Buchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mietermanagement), und die steuerliche Belastung auf den Liegenschaftsertrag. Wer diese Positionen nicht einrechnet, vergleicht Äpfel mit Birnen.

Fazit: Renditeliegenschaften sind ein Rechenmodell, kein Bauchentscheid

Ein Mehrfamilienhaus ist keine passive Anlage. Es ist ein operatives Investment mit einer konkreten Kostenstruktur und messbaren Risiken.

Die Qualität deiner Rendite hängt von zwei Dingen ab: von der Substanz und Lage des Objekts und von der Präzision deiner Analyse. Beides muss stimmen.

Wenn die Zahlen nur unter perfekten Annahmen funktionieren — Vollvermietung, keine Sanierungen, steigende Mieten — funktioniert das Investment in der Praxis nicht.

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